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【新商办50人】赵朋:疫情后商办市场从瓦片经济转向产业经济
http://bar-diva.com房讯网2020-3-4 14:36:00
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[提要]这次疫情只不过是对产业结构的调整起到了加速的作用,上半年存量资产持有者现金流受到较大的租户业态调整影响。

  房讯网讯 一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心,更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战,但同时也蕴含着新的商业机遇。

  疫情发生以来,商业地产及上下游企业同样损失严重,经营受阻业绩停滞。疫情之下,对商业地产行业、企业会产生多大的影响和冲击?商业地产企业从业者应该怎样应对和反思?对商业地产市场有何预测和展望?

  日前,房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新商办50人专题采访行动,邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访,围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为商业办公行业平稳发展提供真知灼见。

  3月3日,针对疫情对商业地产行业和企业的影响反思、应对建议、预测展望等问题,房讯网采访了世联行集团大客户中心总监、北京世联君汇副总经理赵朋。

世联行集团大客户中心总监、北京世联君汇副总经理赵朋

  房讯网:疫情之下,对商业地产(写字楼、产业园)行业、企业影响和冲击?

  赵朋:2019年经济形式遇冷,商办租户的产业结构的变化已非常明显,这次疫情只不过是对产业结构的调整起到了加速的作用,上半年存量资产持有者现金流受到较大的租户业态调整影响。

  下行的行业:包括酒店全面停业,但一季度本为酒店淡季,影响相对中等; 餐饮业面临库存、工资、房租的刚性压力,是此次疫情冲击的重灾区。北京文化投资、创意设计、内容生产等文化细分领域在2019年就遭受行业寒冬。尤其是聚焦于传统影视、电视剧制作、传统广告的行业更会受到疫情的影响。

  上行的行业:包括信息服务业,随着今日头条、一点咨询等信息分发平台的崛起,该类产业在统计数据上大幅上涨。

  宅家娱乐消费行业的快速上升,1、网易、腾讯代表性线上手游疫情期间大幅上升;2、休闲类线上游戏受众广泛,能满足各年龄层用户娱乐需求,且能对民众线下聚会产生替代效应;线上视听娱乐,视听娱乐需求从线下转移至线上,全国卫视减少娱乐性节目,用户视听需求进一步由传统媒体转移至网生平台,短视频、长视频、OTT等均受益于疫情。

  线上教育行业的快速整合上升,在新冠病毒疫情防控严密线下教学无法开展的情况下,课后培训开启大规模从线下转线上的进程。

  房讯网:疫情之下,商业地产(写字楼、产业园)行业从业者的应对和反思?

  赵朋:疫情应对措施包括以下几个方面。

  第一、重新盘点现金流,做好防疫消杀工作,做好租户的稳定和服务,与资产方保持密切沟通,争取相应的租金减免政策;

  第二、重新盘点现有产品,是否满足未来的客户需求,确保在后续的竞争中保持优势地位;

  第三、租赁运营更关注微观细部市场,资产方要及时调整租赁业态和租赁策略以匹配新的需求。

  个人认为从以下几点进行疫情反思:

  1、要牢牢树立产业思维,从产业用户、最终用家的角度思考项目定位和产品定位。

  2、在投资决策定位阶段,充分考虑市场弹性,在功能定位之初便具有灵活性。

  3、在设计初期,充分考虑产品弹性,最大化兼顾不同业态需求。产品弹性是基于市场弹性,从建筑结构、平面布局、机电布置、空间排布、立面设计等多方面,兼顾不同业态需求,灵活应对市场变化。

  4、面向未来,充分考虑空间智慧性,使产品更具有前瞻性。一方面充分考虑空间交互性,需要与更多人产生互动。对于建筑来讲,空间智慧性不仅仅指智能化,绿色建筑,更重要的是空间的交互性,人性化,用户不仅仅是使用者,同时也可以是空间经营者、参与者、创造者,使人与空间粘性更强。另一方面,充分考虑空间的智慧管理,降低成本,提高效率,在必要的时候减少交叉接触,智慧照明系统、智慧空调系统、智慧停车系统、智慧机房系统、智慧电梯系统、智慧门禁系统等等。

  房讯网:疫情之下,对商业地产(写字楼、产业园)市场趋势的预测和展望?

  赵朋:展望未来商业地产行业、市场,有以下几个预测:

  1、商业的消费反弹会先发生,写字楼需求的反弹会滞后,视疫情控制、复工安排和经济复苏的状况,预计比商业延迟半年到一年。

  2、如果商办物业现金流情况继续恶化,商办大宗不动产价格会受到考验,抄底的机会窗口出现。

  3、很多资产方心态会调整,回归为租户创造产品、物业价值服务,从"瓦片经济"转型到"产业经济"。

  4、关注类似北京亦庄核心区、丰台总部基地核心区优质商办物业,一是因为此次疫情对制造业产业集聚区影响相对较小,二是核心商圈高承租压力的写字楼/园区里的企业出于压缩成本考虑外迁。

  5、生鲜电商会迎来大幅逆势扩张;例如每日优鲜、多点、永辉生活、盒马、叮咚买菜等纷纷布局1-3公里居民生活圈,有利于社区门店、社区仓储等资产业态更换,资产投资者及运营商可重点关注原先社区中暗铺和仓储的价值提升。

  6、商办市场竞争激烈,具备品牌优势、全链条服务能力的企业会脱颖而出。

  来源:房讯网

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