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【新商办50人】刘昆:疫情后产业园区楼宇将更受市场认可
http://bar-diva.com房讯网2020-3-4 11:17:45
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[提要]初步判断在这次疫情逐步向好的过程中,产业园区楼宇可能会更被市场认可。

  房讯网讯 一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心,更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战,但同时也蕴含着新的商业机遇。

  疫情发生以来,商业地产及上下游企业同样损失严重,经营受阻业绩停滞。疫情之下,对商业地产行业、企业会产生多大的影响和冲击?商业地产企业从业者应该怎样应对和反思?对商业地产市场有何预测和展望。

  日前,房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新商办50人专题采访行动,邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访,围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为商业办公行业平稳发展提供真知灼见。

  3月3日,针对疫情对商业地产(写字楼、产业园)行业和企业的影响反思、应对建议、预测展望等问题,房讯网采访了898集团副总裁、首席战略官刘昆。

898集团副总裁、首席战略官 刘昆

  房讯网:疫情之下,对商业地产(写字楼、产业园)行业、企业影响和冲击?

  刘昆:在疫情突然降临的大背景下,我们都知道这对商业地产意味着什么,其实在2019年商业地产就已经出现不同维度的需求放缓,第四季度尤其明显,对应的租金及售价均不同幅度的下降,空置率攀升,疫情延续了这种市场悲观情绪,在每年春节需求停滞的基础上又进一步对开发商、业主及经营者带来一系列压力,毕竟入驻企业的困境将直接影响租金及管理费的收益!比如已签约客户毁约、租金延缓支付、不可抗力对应管理费损失、企业入驻需求计划搁置、甚至是因为入驻企业复工疫情防控不利导致的颠覆性损失等等。

  伴随整个大环境经济的下滑,对我们商业地产的冲击是显而易见的,毕竟我们的客户群就是企业:优质商业地产吸纳的世界500强、跨国企业受疫情影响,外资企业停工或撤离的消息已经屡见不鲜;另一方面国有大型企业、上市公司的抗风险能力是他们对商业地产造成的影响相对可控;大比例的中、小微企业恐怕在这次疫情影响之下对商业地产的影响最为明显!

  所以开发商、业主如何控制好现金流,如何开源节流是最大的考验,而真正让人担忧的则是在2018-19年前后高位拿下大量商业资产的二房东、或联营经营者们,他们面对的有可能是更为严峻的资金断链。

  房讯网:疫情之下,商业地产(写字楼、产业园)行业从业者的应对和反思?

  刘昆:这次疫情让传统的商业地产紧跟住宅市场的脚步,在线上营销推广、在线看房上面都有了一系列的迅速调整,这些商业运营模式的转变都是为了应对直线下滑的线下收益来源,销售导向的线上手段虽然已经在疫情期间普及,但如何实现有效的房产去化,缩短交易周期及确保回款是需要经营者们通过不断思考、试错、迭代升级来实现的。

  另外业主与企业的线上线下互动、物业与业主、企业的关联,企业员工的实时数据控制机制都是我们需要思考的,如何更好的防患于未然,提前应对各种突入其来的市场风险,是我们这些经营者需要反思的。

  这次疫情在逐步复工的前提下对商业地产的物业运营及管理能力是极大的考验,因为他们是经营者亦是企业客户尤为关键的防线,最近几个商业楼宇复工集中爆发的案例包括保洁人员感染都说明了物业管理体系不够完善、缺乏应急能力和有效的层级管控措施,物业基础人员作为比较底层的服务人员,属于流动人口范畴,他们既是监督者也有可能是风险极大的传播者,所以物业基础人员的日常信息管控及分包公司的规范性选择也是我们经营者在日后需要关注的。现阶段如何做好商业地产的物业管理的疫情防控工作,不因为返工、复工出现防疫失控才是保障业主及经营者利益最大化的必须前提。

  房讯网:疫情之下,对商业地产(写字楼、产业园)市场趋势的预测和展望?

  刘昆:疫情让商业地产迅速的实现了商业模式从传统线下到线上的转变,但是疫情带来的影响恐怕在其结束后一段时间都不会迅速消失,即使有短期的市场反弹,但我依旧认为市场整体的恢复需要有一个过程,整体空置率较一季度还会有大幅上升。

  初步判断在这次疫情逐步向好的过程中,产业园区楼宇可能会更被市场认可,为什么呢?因为低密度的楼宇打破了传统写字楼的高密集型及高人流封闭性,两或三层的低密产业楼宇便于人流选择电梯或楼梯出入,不易形成人流密集,有助于疫情的控制,另外传统的甲级写字楼的可开窗率及角度和低密度楼宇相比是缺乏优势的,我想在甲级尤其是超高层办公的企业员工都感同身受,更好的空气流通也是防止疫情扩散的手段之一,当然加上business park类形态的园区产品的高绿化率带来的空气流通等因素,我想产业园区在疫情逐步好转的过程中会呈现稳定强劲的市场需求,但这并不代表其租金或售价会因此大幅提升。

  另外预计次疫情后商业地产会出现新兴市场区域,疫情及经济的影响会降低企业在商业楼宇方面的支出预算,预算的下滑在疫情结束后还会持续,而传统的CBD、金融街等热点区域依旧在整体市场上保持高位,我们知道上一次金融危机成就了酒仙桥及望京区域的商业新兴地产市场,那么这一次我依旧认为在大势的影响下会形成一个新增的次区域热点,这可以使未来的北京商业地产呈现多元化。

  写字楼市场方面我觉得内功会继续升级,我们说市场就这么大,既然对产业园区的需求量增加,写字楼市场在竞争中就势必要持续提升,毕竟在硬件无法改变的前提下,内功就更被大家看重,而实际上这次疫情让原本在线上营销及服务体系较弱的写字楼市场发生了巨大转变,他们和共享服务式办公的差距也迅速缩短,所以我有理由相信在诸多写字楼市场业主2019年一直犹豫是否进入共享办公市场的背景下,疫情让他们补足短板,对共享服务式办公现在的从业者会形成一定冲击,未来也会有更多的写字楼业主转型升级他们的楼宇产品。

  三四线城市的孵化器、产业园区会形成新一轮的转型,孵化器作为城市主导创业企业发展的主力产品,受疫情影响线下的一系列创业形态活动都将在一定时间内以线上的形式推出,数字经济实现的科技手段将会被体现的淋漓尽致。

  客户结构方面,我认为受疫情的影响,远程移动办公教育、生物医药、在线医疗、公共卫生防疫、游戏等行业会快速突围形成未来北京市场的新增主力。

  至于很多人关心的商业地产收益及回报率,其实我想说的是,世界任何一个国家的商业地产价格和房地产的价格都是有关联性的,所以除了疫情及经济的影响,未来房地产的走向将直接和商业地产挂钩。整体来说我依旧看好商业地产的大势,即使没有疫情我们的商业地产也有自己的市场涨跌规律,疫情必将推动我们商业地产行业整体提质增效,也会为未来中国商业地产整体线上线下的融合发展在世界舞台上的创新带来机遇。

  来源:房讯网

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