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疫情之下,蛋壳等长租公寓如何破局?
http://bar-diva.com房讯网2020-3-4 9:56:26
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[提要]近期,一个关于“免租金”的话题备受热议。近2年蓬勃发展的长租平台行业,在疫情这只“黑天鹅”突袭下,情况更为复杂,也让外界更为关注长租公寓平台如何处理平台、房东、租客的难题。

  疫情之下,我国各行各业都受到空前挑战!

  近期,一个关于“免租金”的话题备受热议。近2年蓬勃发展的长租平台行业,在疫情这只“黑天鹅”突袭下,情况更为复杂,也让外界更为关注长租公寓平台如何处理平台、房东、租客的难题。

  就在3月2日,蛋壳公寓官方发布消息,自3月1日起,租客申请的疫情补贴已陆续发放,可支付租金、服务费等App账单。

 

  在这样的关头,事实上整个企业及行业正在承受经营压力的难题。从蛋壳公寓发布的公告来看,作为行业的头部企业,蛋壳已经在做出努力与应对。

  个人认为,着眼当下,没有赢家,只有守望相助、共克时艰。放眼行业未来,我们需要一个怎样的长租公寓市场?又如何理性看待当下行业所面临的挑战?

  一、租客、房东、平台三者重回正轨

  你家房东,给你减租了吗?

  受疫情影响,本是部分房东为租客减免房租的善意之举,却被“一些人”误读成房东们应尽的“义务”,其中不乏一些试图通过“道德绑架”减租的情况。

  压力当头,整个住房租赁行业都受到波及,其中长租公寓表现更为突出,房东、长租公寓、租客三者没有人能独善其身。然而在这场“免租风波”中,长租公寓被推向了舆论风口。

  作为分散式长租公寓的代表品牌,行业的领先者,蛋壳公寓从品牌宣传的角度也不得不跟进。

  蛋壳身后是数十万的房东、租客。蛋壳的免租计划是要先说服房东免租一定天数让利给租客,与蛋壳协商共度难关。可是,部分房东不答应。为避免损失,个别房东绕过蛋壳对租客进行驱赶,租客对蛋壳怨声载道,矛盾进一步升级。

  如今40多天过后,局面也得到了进一步好转,下面就整体事件给大家梳理一下:

  2月3日,蛋壳公寓发布公告《致蛋壳公寓租客的一封信》,公布疫情期间对全体租客的补贴政策。这是目前国内分散式长租公寓企业中首家正式公开发声,为疫情期全体受影响的租客提供租金补贴的企业。

 

  2月13日,蛋壳再次做出回应,表示将加码优惠政策,续租租客的首月租金立减50%,住满6个月后再返20%的月租金。另外,在优惠活动基础上,租客将额外享受专属疫情补贴。武汉地区,住满1个月后将返还100%月租金;非武汉地区,住满1个月后返还50%月租金。

  2月17日蛋壳公寓通过官方微信推送了《致广大房东的真心话》。对网友质疑的“强制免租”“两头吃”等问题再次进行回应,表示向房东寻求的免租期爱心支持,全部用于对租客的补贴。

  2月20日,蛋壳公寓又向房东公布了“蛋壳房东支持计划”,提供了多种免租期支持和返还方案,其中包括合同期满时返还一个月房租、分期返还一个月房租等。

 

  3月2日,蛋壳公寓官方发布消息,自3月1日,租户申请的疫情补贴已陆续发放至App钱包中,可用于支付租金、服务费等App账单,但不支持提现。

  ——应该说,事情解决到这个程度,基本上蛋壳在自己可以付出的最大诚意与成本之间,达到了租客和房东之间的平衡。

  但是,蛋壳很委屈,因为长租公寓行业,本质上是一个民生服务&机构化租赁平台,它既不拥有房源也不能拿捏客户,疫情的突然爆发给各行各业都造成了困难,大多数人持理解甚至支持的态度,对于长租公寓,舆论却明显带有“口诛笔伐般”的不公待遇。

  说其想发国难财,有些危言耸听了。平台做出了大量的努力,试图为更多人提供帮助,但却没有被理解。理性思考一下,在当下敏感时期,作为行业头部企业,蛋壳公寓会往枪口上撞么?

  对于刚美股上市不久的蛋壳公寓来说,此时品牌形象和命一样重要。

  二、租售同权的未来,长租公寓仍然被需要

  本质上,作为行业代表的蛋壳公寓也是一家企业,一家在“租售同权”的国家级战略尝试下的全新的公司。用“口诛笔伐”的方式对待一家运营的公司,确实有失公允。

  今年的疫情之下,各个城市都出现了“无房者遣返”的极端事件。

 

  很多外来务工人员的遭遇可谓字字泣血↓↓↓

 

  一场疫情,就让人觉得房产,不仅是心理需要,已经是真切的立身之本。

  而“租售同权”真的有很长的路要走。但是,当考察国外时,才会发现,租售同权将会是未来地产行业发展的趋势,也是未来解决民生、解决人才流动的必不可少的环节。

  所以,此次疫情,给国家、给行业、给每个人带来的思考,除了公共管理和公共卫生以外,还必须考虑——租售同权要怎么走?

  以长租公寓行业为例,此次问题迭出究竟是因为行业不该存在,还是行业发展的不完善?

  答案显然是后者。

  假设长租公寓行业成熟完善,各地针对零散房东对“房客”监控的通知便不复存在,因为长租公寓统一管理下的诸多房源,可以有效的和物业、街道合作,做好疫情监控和防治;

  假设长租公寓行业成熟完善,非疫情爆发区的全国其他区域,务工人员完全可以正常复工,租房的清洁、消毒工作可由长租公寓同步处理完毕,减少社会单点管理成本;

  即便在疫情区,发展成熟的长租公寓,甚至可以成为滞留人员、其他不便出城人员的安置点。

  ——总之,一个成熟的长租公寓行业,为市场补充的可住房源的贡献,在资源集中的特殊时期是无法想象的绝对大的助力,更是在特殊时期,对已经一再压缩、妥协的民生诉求的积极补充。

  这就是我们为“蛋壳”为代表的长租公寓行业叫屈的原因,因为这原本是一个对民生有价值、甚至可以在特殊时期发挥特殊功能的行业,仅仅因为在发展的初期遭遇了较大的外部困难,而全盘否定这个行业,这不仅不公平,更不科学。

  这更应该让我们反思:中国这样一个万亿级租赁市场的庞大规模,需要一个有价值的服务机构,向上解决房东问题,向下解决租客问题。

  三、长租公寓的未来,行业领头羊必须“领头”

  未来,中国的经济只要还在发展,“住房”和“租房”就同等被需要,这样看来,眼下虽有重重困难,长租公寓行业也被迫成长,到了即便是合着血、顶着委屈、冒着风险,也一定要成长的时机。

  目前长租公寓行业的现状是,无论是分散式还是集中式公寓,公寓市场的各个玩家,并非是单纯的二房东、租赁中介,其本质是专业化、机构化的房屋或者物业管理公司。

  尽管在物业管理模式下,企业尽管无需像房企一样先期开发或购买物业,但在接受业主委托承担管理者责任的同时,需要投入大量的资金用于房屋的装修改造,同时还需要承担空置期的风险。

  由于租金回报周期长,一些盈利方式尚不清晰、产品同质化问题尚未解决的品牌公寓,就不可避免的会有扩张失序、空置率过高、甚至为了拓展房源不惜采用“高收低出”的策略。

  显然,行业的生存、发展和变革,永远是有诚意深耕行业者去思考解决。

  首先,需要解决资金问题,打通资本市场。优质的金融资本资源,有助于增强长租公寓企业先进的经验、管理技术和团队打造,为未来业务发展提供强大支撑。蛋壳作为目前规模、市值最大的在美上市长租公寓品牌,自然也在探索中给出自己的答案。

  以海外长租公寓的主流运营模式为例:

  美国最大的长租公寓运营商是EQR(Equityresidential properties),市值规模近230亿美元。EQR 通过收购成熟物业,并自己持有物业长期租赁经营。在融资方面,EQR能够规模化扩张,背后与美国发达的房地产信托投资基金(REITS)市场有密切关系。

  蛋壳选择在美股上市,是否有向行业成熟模式学习、在更容易接受长租公寓模式的资本市场寻求合作的意向?至少,蛋壳选择在熟悉行业运作的资本地上市,证明了后期它想在一片真正支持、理解长租公寓的土壤里成长,再回馈于国内广袤的市场。

  其次,提高行业门槛。但凡踏踏实实做长租的企业,心里都觉得冤,几十颗老鼠屎坏了一锅粥。行业完善体系规则的缺位,经过近几年的快速发展,让长租平台在近几年的发展中也付出了很大的代价,但也加速了规则的建立。

  得幸的是,2019年12月13日,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等六部委联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。其中,第九条明确提出加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)的监管;还要求控制房屋租赁行业“杠杆率”,租金贷收入占比不得超过30%。

  既然国内的监管部门已经意识到长租公寓二房东模式存在的巨大风险并且开始整顿市场,对于长租公寓行业而言,可以避免无序无谓的竞争、倾轧、占据市场,加速洗牌,淘汰掉不负责任、资源薄弱的小公司,也通过这些行动来改善“长租公寓”在人们心中的负面形象(毕竟大部分的长租公寓暴雷是小公司为主,品牌公司却受其连累)。

  业内认为,2020年,长租公寓行业竞争将以运营为王,重点建立房源获取能力、品质管控能力、供应链管理能力、客户获取能力、效率运营能力。如此才能提升运营水平,在市场竞争中占据优势。

  租客呢?他们的需求依然简单,关心价格、地段。考虑安全性,则更要选择大品牌去规避风险。他们依然在支持这个行业,努力追求自己想要的生活!

  结束语

  一个成熟的房地产市场,应该是房地产买卖市场和房地产租赁市场并重的市场。

  长租公寓既是租赁信息服务平台,更是房产增值服务平台。这样一个平台的存在,将有效降低交易成本,在房东与租客之间创造双方价值,也将良性促进着中国租赁市场的发展。

  面对当前行业的困局,我们不应抱着“一棍子打死”的态度。当下中国好几亿人都在租房,让他们有尊严地生活在城市,这将是未来很长时期内,长租公寓企业需要努力的方向!行业趋势也很明显,谁能抓住中国租客们的心,谁就赢得了未来!

  好在长租平台行业像 “蛋壳公寓”这样的头部企业已经在做出努力,直面行业「痛点」,迎难而上。同时政府政策与市场也应共同发力,扶持新兴行业走得更远,更稳健。

  我们要看到春天在望,没有迈不过去的坎。长租公寓的创业者们,也要继续努力!

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